Недвижимость Германии

Недвижимость Германии - особенности покупки

Недвижимость в Германии - надёжное и выгодное вложение капитала. Стоимость недвижимости на протяжении десятилетий постоянно растет. Среднестатистический рост стоимости жилых домов и квартир составляет по стране 3 % в год.

Средний годовой доход от вложенных в недвижимость средств c привлечением банковского кредита составляет около 5-6%, при инвестициях в смешанные объекты (здания, совмещающие жилые, торговые и др. площади) доход повышается до 7 %-12 % и более. Следовательно, вкладывать средства в недвижимость просто выгодно.

В последнее время в Германии все большей популярностью пользуются инвестиции в недвижимость через закрытые фонды (closed - ended funds). Эти организации аккумулирует деньги частных инвесторов, а затем вкладывает их в жилую или коммерческую недвижимость.

Преимуществами такого типа инвестиций в недвижимость в Германии являются:

• Стабильный доход на уровне 8-10% годовых.
• Экономия времени на управлении недвижимостью в Германии.
• Низкий порог для вложений (от 5 тыс. евро).
• Управление недвижимостью в Германии осуществляется профессионалами, имеющими соответствующую квалификацию.

Необходимо сразу предупредить, что инвестиции в подобные фонды рассчитаны на длительный срок (8-15 лет) и имеют низкую краткосрочную ликвидность, как и любая недвижимость. Это обязательно необходимо учитывать при выборе инструмента вложения денег.

Недвижимость в Германии - это хороший выбор, но для эффективного управления средств лучше обратиться за советом к профессиональному финансовому консультанту.
Не секрет, что многие потенциальные покупатели недвижимости за границей заинтересованы не столько в отдыхе и развлечениях, сколько в удачном вложении капитала.

И для них Германия – правильный выбор. Во-первых, цены на жилье здесь растут. Сдача жилплощади в аренду приносит в настоящее время до 6% годовых. Во-вторых, в современной Германии наблюдается политическая и экономическая стабильность, чего не скажешь, увы, о нашей родине. В-третьих, немецкое жилье отличается хорошим качеством и долговечностью.

Немецкое законодательство позволяет гражданам других стран приобретать недвижимость на территории Федерации «на равных» с подданными этой страны. Россияне, владеющие жильем в Германии, имеют право на туристическую визу сроком до 90 дней в год. Имеющие деловые контакты могут претендовать на бизнес-визу - 6 месяцев в год, иногда больше.

Недвижимость в Германии может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо. Иностранцы без всяких ограничений могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость.

Любая недвижимость в Германии должна быть зарегистрирована в реестре собственности (Grundbuch), где можно получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее стоимость, точная площадь земли и построек, а также о возможных задолженностях со стороны хозяев.

На имя покупателя оформляется документ, которому потом присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа, тома для занесения в реестр.

Продать недвижимость может только сам владелец или же лицо им назначенное и имеющее доверенность, заверенную нотариусом. Как правило, право продажи доверяется адвокату.

Владение недвижимостью на территории Германии не дает права на постоянное место жительства.

Получение разрешения на жительство не связано с приобретением недвижимости, но владение ею является веским аргументом при рассмотрении заявления со стороны властей, так как это доказывает материальную независимость заявителя.

Вопрос о получении вида на жительство решается в индивидуальном порядке и не всегда положительно.

Возможны различные варианты (открытие предприятий, участие в инвестиционных проектах и т.д.). Консультации по данному вопросу предоставляются специальными адвокатами.

Виды недвижимости в Германии

Дом на одну семью - Ein-familienhaus (EFH). Это здание, принадлежащее одной семье. Этот вид сооружения наиболее вариативен и в плане планировки, и в плане достройки или переделки в будущем. В таком доме при желании можно запланировать небольшую отдельную квартиру - Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Однако отметим, что это самый дорогой из всех видов жилья.

Дом на две семьи - Doppelhaus (DH). Так как каждая часть дома имеет только три внешние стены, то он обходится заказчику дешевле и при постройке, и при оплате коммунальных услуг. При этом фактически клиент приобретает только полдома - Doppelhaushaelfte (DHH), а значит, живет с соседом.

Дома, стоящие в ряд, - Reienhaeuser (RH). Это одна из самых доступных по цене форм частного жилья. Экономия достигается за счет стоимости земельного участка, постройки и подключения к городским коммунальным сетям.

Частная квартира - Eigentums-wohnung (ЕW). Тем, кто предпочитает жить в черте города или даже в центре, тяжело найти подходящий по цене земельный участок для постройки (Grundstueck) или готовый дом. Поэтому Eigentumswohnung - это нередко единственно возможный вариант личного жилья. Квартира является частной собственностью, но лестничная площадка, фасад, инженерные коммуникации - это особая, или общая собственность (Sondereigentum und / oder Gemeinschaftseigentum).

Квартиры в Германии

Цены на квартиры в Германии зависят от многих факторов. Квартиры в крупных городах дороже, чем квартиры в маленьких городах или деревнях. В последнем случае учитывается, как далеко расположен городок от крупного города, где есть работа. Причем расстояние в 30-40 километров- считается вблизи города. Квартира в городе с высшим учебным заведением также дороже.

В Восточной Германии недвижимость продается дешевле, чем в Западной. Этажность дома также влияет на цену: немцы предпочитают малоэтажные дома, не более 3-4 этажей. Первые и последние этажи не считаются чем-то плохим: например, в двухэтажных домах, где все квартиры так или иначе расположены на первом или последнем этаже, квартиры продаются дороже и быстрее, чем на средних этажах шестиэтажных домов.

Дома в Германии

Мечта любого немца - иметь собственный дом. Но не все могут реализовать эту мечту, поэтому большой процент немецких бюргеров живут в арендуемых домах и квартирах. В последнее время появился целый класс россиян, которые охотно вкладывают капитал в недвижимость за рубежом. Недвижимость в Германии является своеобразным гарантом спокойного будущего. Сегодня недвижимость за рубежом является очень выгодным вложением денег: вы можете жить сами в доме, а можете сдавать его в аренду, получая ежемесячный доход.

Надо заметить, что деревни в Европе и российские деревни сильно отличаются. Покупать недвижимость в немецкой деревне очень хорошо. Деревни в Германии красивые, ухоженные, чистые, с супермаркетами, хорошими дорогами и со всеми коммунальными услугами, телефоном и интернетом. Дома в немецких деревнях намного дешевле, чем в большом городе.

Немцы охотно пользуются этим, покупая или арендуя недвижимость в деревнях. Работают они преимущественно в городах. В Германии считается нормально ездить на работу тридцать-сорок километров.

Цены на недвижимость в Германии

Цены на недвижимость в Германии зависят от трех основных факторов.
Первое, это, конечно, географическое расположение. Жилье на территории бывшей Восточной Германии существенно дешевле.

В Западной Германии самыми дорогими городами в настоящее время являются Мюнхен (цена дома с небольшим участком как в самом городе, так и в пригороде - 3,5-5 тыс.евро/кв.м), Кельн, Штуттгарт и Франкфурт (3-4 тыс. евро/кв.м), Гамбург, Дюссельдорф, Берлин, Карлсруэ, Бонн, Регенсбург (2-3 тыс. евро/кв.м). Квартиры стоят немного дешевле. Средняя цена на недвижимость в хороших районах Германии составляет 1,5-2 тыс. евро/кв.м.

Вторым фактором, учитывающимся при оценке дома, является сумма будущих расходов на его содержание. Продуманная планировка, современное оборудование, тепло- и влагонепроницаемые стены помогут сэкономить на воде, отоплении, электроэнергии. Более экономичное жилье при покупке обойдется дороже, но зато сбережет немало средств в дальнейшем. В благодарность за сохранение природных ресурсов государство снижает потребителю налог на недвижимость.

Третий фактор, стоимость загородного жилья сильно колеблется в зависимости от его близости к городу или станции электрички. Близость инфраструктуры влияет на удорожание объекта недвижимости

Инвестиции в Германии

Уровень цен на недвижимость в Германии сильно меняется в зависимости от региона. На большей части бывшей ГДР они значительно ниже, чем на территории, принадлежавшей ФРГ. Основной разброс составляет диапазон от одной до пяти тысяч евро.

Инвестирование в немецкую недвижимость перспективно ввиду широкого распространения найма жилья. В зависимости от объема запланированных инвестиций актуально приобретение квартир или доходных домов, например, в центре Берлина или Мюнхена.

Инвестировать можно, как в новостройки, так и в во вторичный рынок недвижимости. При этом необязательно иметь для этого в наличии полный объем материального обеспечения. Выкупив здание, можно получить банковский кредит на его реконструкцию.

Каждый владелец вправе сдавать недвижимость внаем. Для этого необходимо заключить договор аренды (Mietvertrag) с арендатором недвижимости. Такие договора заключаются сроком от одного года и больше.

Процедура оформления покупки недвижимости в Германии

После выбора клиентом объекта и принятия решения о его покупке, составляется договор купли-продажи, в котором, в частности указываются условия и форма оплаты. Подготовка и подписание договора происходит у Германского натариуса, который проводит всю сделку от начала до конца включая денежные расчеты, получение всех необходимых справок и разрешений и занесение права собственности покупателя в Поземельную книгу. Только после этого покупатель становится собственником недвижимости в Германии.

При подписании договора купли-продажи, а точнее сразу после подписания покупатель вносит нотариусу задаток чаще всего через банк, на специально для этой сделки открытый счет. Оставшаяся часть стоимости объекта может быть внесена в течение 28 дней на этот же счет, контролируемый только нотариусом.

С этого счета нотариус имеет право оплачивать все долги продавца, которыми обременена продаваемая недвижимость (если эти долги есть), чтобы освободить ее от обременений. Все оставшиеся после этого на счету деньги нотариус обязан перечислить на расчетный счет продавца после занесения права собственности покупателя в Поземельную книгу.

Нотариус производит проверку прав собственности продавца, получает отказ муниципалитета от преимущественного права покупки и оформляет все необходимые документы. После подписания двустороннего договора у нотариуса и 100% оплаты сделки на упомянутый счет нотариус отправляет документы в Grundbuchamt (ведомство по регистрации прав на недвижимость).

После занесения в Поземельную книгу соответствующей записи о новом собственнике, покупатель становится собственником приобретенного объекта. Это занимает около двух месяцев с момента полной оплаты стоимости недвижимости. Покупатель получает по почте два экземпляра удостоверенного нотариусом договора купли-продажи.

Можно также за дополнительную плату (около 70 евро) заказать выписку из Поземельной книги с занесенной в нее вашей фамилией, но это не обязательно. Хотя многие недоверчивые русские заказывают ее для своего спокойствия. При последующей продаже она не нужна. Строго говоря, для последующей продажи не нужен и сам договор. 

И все! Никаких документов БТИ, выписок из домовой книги и т.п. Одновременно с договором по почте нотариус присылает счет на свои услуги. Они составляют от 0,7 до 1,5 % от стоимости недвижимости. Услуги нотариуса оплачивает покупатель.

Так как денежные расчеты происходят через счёт, контролируемый нотариусом, и продавец получает свои деньги после того, как покупатель приобрёл право собственности, мошенничества при сделках с недвижимостью исключены. Для этого пришлось бы купить немецкого нотариуса, а для этого миллиона евро явно недостаточно.

Налоги при покупке недвижимости в Германии

Налог на приобретенную недвижимость - 3,5% от стоимости объекта.

Маклерский провизион - % от стоимости объекта. Этот сбор носит вариационный характер. В каждой Федеральной Земле Германии разные ставки маклерского провизиона. Данные сбор варьируется в рамках от 3 до 5 %.

Нотариальные расходы и расходы на регистрацию – 1-2% от стоимости объекта.

Вид на жительство в Германии

Согласно закону о въезде и пребывании иностранцев на территории ФРГ можно выделить четыре категории наших людей, имеющих право на долгосрочное пребывание в Германии путем оформления вида на жительство: этнические немцы, евреи, студенты, поступающие в немецкие вузы, и бизнесмены.

Владение недвижимостью в Германии, не дает права на постоянное место жительства на территории страны. Выдача разрешения на жительство не связана с приобретением недвижимости, но владение ею, является веским аргументом при рассмотрении заявления со стороны властей, так как это доказывает материальную независимость заявителя.

Аренда недвижимости Германии

Приобретение недвижимости в Германии в наем, как вложение капитала. Каждый владелец имеет право сдавать недвижимость в наем. Для этого необходимо заключить договор аренды (Mietvertrag) с арендатором недвижимости. Такие договора заключаются сроком от 1 года и больше.

Арендатор выплачивает страховую сумму (Kaution) из расчета 2-х или 3-х месячной арендной платы владельцу объекта. Эта сумма гарантирует владельцу возмещение потерь в случае неплатежеспособности арендатора или покрытия затрат на ремонт объекта после расторжения договора аренды. Kaution защищает владельца недвижимости от финансовых потерь.

В договоре аренды указывается ежемесячная оплата + Kaution + Nebenkosten (дополнительные расходы). (Nebenkosten - оплата уборки мусора, освещение подъезда, оплата лифта и т.д.) Если в договоре аренды указано, что объект сдается отремонтированным, то после расторжения договора арендатор обязан сдать объект в том же состоянии. В противном случае, владельцем используется Kaution для оплаты ремонта.

При отсутствии претензий владелец возвращает Kaution (залоговую сумму) в установленном порядке. Германия является страной с высокой социальной защищенностью. За людей, не имеющих постоянного дохода, платит государство. Поэтому всегда существует спрос на жилье.

Автор: meget.kiev.ua. При копировании материалов, прямая ссылка на meget.kiev.ua - обязательна