Дома, дачи, коттеджи

Навигация по странице Дома, дачи

Последние годы все больше наших сограждан задумываются о том, что у человека должен быть свой дом на земле.

Дом, где росли бы дети, рождались внуки, куда хотелось бы возвращаться снова и снова. Не ячейка в безликой громаде высотки, а собственный дом с огнем в камине и вечерними чаепитиями на широкой веранде.

Загородный дом сегодня не роскошь. Если раньше его могли позволить себе только финансово обеспеченные люди, то в наши дни покупку дома за городом может позволить себе и среднестатистический украинец. Теперь многие банки и финансовые учреждения выдают кредиты на покупку загородных домов Жители больших городов с развитой инфраструктурой предпочитают проводить больше времени на природе. Поэтому многие обзаводятся домами, дачами и коттеджами.

Дома, дачи, коттеджи – немного истории

До конца ХІХ века загородные дома считались элитарными и были доступны аристократам, именитым горожанам либо высшему духовенству. В начале XX века с развитием в дореволюционной России дачного строительства, созданием дачных поселков и началом типовой дачной застройки такое жилье смог себе позволить и средний класс - преподаватели и служащие.

Массовое строительство дач в дореволюционный период сумело удовлетворить все слои населения: обеспеченные граждане приобретали или, как правило, снимали на лето дом с прислугой, горячими обедами и роялем, менее обеспеченные довольствовались простым одно-двухкомнатным домиком в селе, на берегу речки.

В советские времена даже на селе пытались строить безликие многоэтажки. Тем не менее партийная элита активно обзаводилась загородными коттеджами и особняками, скромно именуя их "дача".

В 90-х годах на постсоветском пространстве начался настоящий дачный бум. Сотни тысяч горожан кинулись получать участки и возводить на них самые разнообразные дома – от крошечных однокомнатных домов до дворцов, не уступающих царским резиденциям.

На рубеже тысячелетия в Украине появился спрос уже не просто на одиночные загородные дома, а на коттеджные поселки, а также на еще совсем недавно экзотические виды жилья как таунхаусы и усадьбы. Меняется само ощущение комфортного жилья у людей зажиточного и среднего класса. Все больше украинцев задумываются о преимуществах своего загородного дома.

Дом, дача, коттедж – основные преимущества

Во-первых, это возможность обособиться от соседей, способных озадачить вас нежданным потопом или шумом ночной гулянки, обрести независимость от пресловутых РЭПов и ЖЭКов, видеть за дверью ухоженный сад, а не грязный темный подъезд с исписанным скрипящим лифтом

Во-вторых, жить в своем доме, значить просыпаться под пение птиц и шорох листвы, а не под гул моторов и шум близлежащего рынка, вдыхать аромат цветов, а не запахи выхлопных газов и переполненных мусорных контейнеров под окном, любоваться рощей или морским прибоем, а не серыми стенами соседних «хрущевок» или лунным пейзажем долгостроя

В-третьих, загородные дома дают возможность ежедневно вкушать прелести отдыха на природе – с шезлонгом или гамаком под деревом, дымящимся мангалом, завтраком или ужином под открытым небом

Свой дом – это свобода выбора. Если возможности перепланирования квартиры в многоэтажном доме жестко ограничены, то собственный дом можно изначально приобрести или построить по индивидуальному проекту, предусматривая возможность расширения – добавления новых «модулей»

Граница между городом и областью сегодня постепенно стирается. Законы рынка диктуют бурное развитие инфраструктуры пригорода – магазинов, кафе, сферы услуг, а в перспективе - детских садов и школ. Растет число частного автотранспорта, а конкуренция транспортников приводит к почти мгновенному появлению новых маршрутов в растущие пригороды

Специалисты прогнозируют, что уже в ближайшее время средний и обеспеченный классы будут заселять пригороды, размещаясь в собственных коттеджах, особняках и усадьбах, как это происходило в Европе и Соединенных Штатах еще полвека назад.

Сегодня загородные дома, дачи и коттеджи становятся все более популярными. Причем коттедж или дом воспринимается уже не только как летняя резиденция, а как постоянное место жительства. Согласно соцопросам, 53% граждан Украины предпочли бы квартире в многоквартирном здании свой дом за городом.

По оценкам ведущих экспертов в области недвижимости, рынок загородного жилья сегодня является самым перспективным в Украине. Специалисты заявляют о том, что рынок загородных домов входит в новый этап развития – из «покупательского» он превращается в «рынок предложения».

Такая ситуация ведет к довольно жесткой конкуренции объектов, что только на руку потребителю: качество домов становится лучше, а предложения – разнообразнее. На протяжении ближайших лет спрос на дома, дачи, коттеджи и особняки в Украине будет только увеличиваться, а цены на них, соответственно, расти. Так что свой дом, построенный уже сегодня, может стать не только воплощением давней мечты, но и очень выгодным вложением средств

Интересно, что особняки-дворцы начала 90-х уходят в прошлое. Площадь домов в городках коттеджей и особняков с каждым годом уменьшается и приближается сегодня к показателю — до 250-350 кв. м. При этом 60% отечественных покупателей интересуют дома не более двух этажей с площадью придомового участка от 15 до 40 и более соток.

Дома, дачи, коттеджи – глазами продавца!

Сегодня довольно распространенный случай - покупка земли, с целью строительства коммерчески привлекательного дома и его дальнейшей перепродажи. Однако, необходимо следовать определенным правилам при подготовки дома к продаже.

Последнее время покупатели дома предъявляют повышенные требования не только к метражу и планировке дома, но и к его внутреннему обустройству, качеству материалов, экологичности дома.

Любой ценитель загородных домов знает, что в одном доме чувствуешь себя хорошо, тогда как в другом и голова болит, и на душе словно кошки скребут. С помощью правильно организованного пространства можно сделать дом гармоничным и уютным. При строительстве дома используйте только экологичные материалы. Постарайтесь отследить экологическую чистоту вашего дома еще на стадии строительства и ремонта.

В группу предпочтительных материалов для дома входит все, что возвращает нас «в пещеры»: дерево, солома, необожженная глина, глиняный кирпич и природные камни осадочного происхождения. У металла и стекла — репутация уже не столь безупречна. А уж все остальное — бетон, различные смеси, пластики и прочую «химию» — вам придется «обезвреживать» с помощью различных ухищрений. Особенно следует остерегаться материалов, содержащих фенол и формальдегид.

Не стремитесь «одеть» свой дом в последние достижения прогресса: гораздо престижнее будет оборудовать Ваш дом с помощью истинных даров природы. Некоторые отделочные камни, как утверждают их добытчики, и вовсе обладают лечебным действием. Так, например, в Армении добывают уникальный камень цвета светлой бирюзы (Blue Sevan), который местные жители уже давно используют в качестве лекарства, настаивая на нем воду.

Дома, дачи, коттеджи - восстребованный интерьер

Эта фраза из клятвы Гиппократа вполне применима и к устройству дома, потому что воздействие на человека неблагополучного интерьера можно сравнить с неправильно подобранным лекарством. И если лекарство можно и не принимать, то от интерьера вы никуда не убежите — он будет постоянно действовать на ваше подсознание.

Существует ряд вещей, которых лучше избегать, если вы хотите, чтобы ваш дом был комфортным. К ним относятся: сложные архитектурные формы, острые углы, темные, холодные и слишком яркие цвета, обилие мелких или пестрых деталей, слишком большое количество зеркал, прямой, резко направленный свет (особенно в спальне), а также недостаточное освещение в доме.

Не помещайте в интерьер дома картин, фотографий и плакатов с жестокими и агрессивными сюжетами, с искаженным изображением или другими «аномалиями», даже если они представляют художественную ценность.

Следите, чтобы предметы, использованные для украшения дома, обладали положительной энергетикой (не покупайте использованных культовых предметов — вроде африканских масок и идолов, шаманских бубнов и т. п.). Одним словом, помните: для того чтобы дом приносил радость и здоровье, он должен быть натуральным, теплым и добрым!

Дома, дачи, коттеджи - риски при покупке

Число покупателей загородного дома растет день ото дня, попутно множится и количество неправильно оформленных сделок и типичных ошибок. Большинство неприятностей происходит из-за пренебрежения элементарными правилами, по причине незнания основ. Новый хозяин дома может столкнуться с серьезными проблемами, связанными с законностью статуса его дома и земельного участка, на котором он находится.

«У продавца глаза были честные», «Он же нотариальную доверенность показывал», «Это был родственник моей лучшей подруги»… Каких только «весомых» доводов не услышишь от обманутых покупателей загородной недвижимости!

Из всех элементарных правил покупки загородного дома наиболее часто пренебрегают двумя – касающимися права собственности на землю и на дом. Покупатели забывают убедиться в том, что права собственности продавца на землю и на дом правильно оформлены и зарегистрированы.

К сожалению, распространена ситуация, когда покупатель дома закрывает глаза на то, что земельный участок принадлежит продавцу не на праве собственности, а, скажем, на праве пожизненного наследуемого дарения. В такой ситуации закон не дает возможности новому хозяину распоряжаться этим участком, например, впоследствии продать, да и сам договор купли-продажи дома на таком участке могут попросту не зарегистрировать.

Характерна и обратная ситуация. Покупатель соглашается купить дом путем совершения сделки купли-продажи земельного участка, на котором этот дом расположен. Поскольку дом продавцом не оформлен и не зарегистрирован, он считается самовольной постройкой, и зарегистрировать его новым владельцам не получится. По крайней мере, без нервов, судов и долгих лет мытарств по соответствующим государственным органам.

Статья 334 Гражданского кодекса Украины предусматривает, что право собственности на имущество по договору, который требует нотариального заверения и государственной регистрации, возникает у приобретателя с момента государственной регистрации. Договор купли-продажи жилого дома должен быть нотариально заверен. Нотариус, совершивший нотариальную заверку договора купли-продажи дома, осуществляет также государственную регистрацию данной сделки в Государственном реестре сделок. Таким образом, до государственной регистрации договора купли-продажи права собственности на дом у покупателя еще нет.

Продажа домов: недобросовестный продавец!

Важной может оказаться добросовестность продавца дома. В частности, если продавец по договору купли-продажи приобрел дом у предыдущего собственника, по каким-либо причинам не уплатив полную цену за дом, то предыдущий собственник может требовать расторжения договора купли-продажи и возврата дома.

Этот риск существенно минимизируется в связи с тем, что покупатель, который не знал и не мог знать о невыполнении продавцом своих обязательств перед предыдущим собственником, в соответствии со ст. 330 ГКУ, является добросовестным приобретателем, у которого купленный дом не может быть истребован, кроме случаев, установленных законом. Однако, несмотря на минимизацию, полностью устранить указанный риск не представляется возможным.

Риски для покупателя дома могут зависеть даже от семейного положения продавца. В случае, если будет установлено, что продавец состоял в зарегистрированном браке либо проживал одной семьей без зарегистрированного брака на момент покупки дома у первоначального собственника, дом может быть признан совместной собственностью супругов (лиц, проживающих одной семьей в незарегистрированном браке), согласно ст. 60 Семейного кодекса Украины ( в случае незарегистрированного брака – ст. 74 Семейного кодекса Украины).

Распоряжение совместной собственностью супругов (дома) осуществляется ими совместно. При этом согласие на заключение сделки, которая требует нотариального заверения, должно быть также нотариально заверено. Если наличие зарегистрированного брака еще можно проверить, то получить подтверждение, что продавец дома не проживал ни с кем одной семьей без зарегистрированного брака, представляется крайне проблематичным.

Кроме того, если продавец зарегистрирован в качестве предпринимателя, существует риск того, что в отношении него возбуждено и рассматривается дело о банкротстве. В связи с чем продавец дома, в соответствии со ст. 47 Закона Украины «О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом», ограничен в праве распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе отчуждать его.

Возможна ситуация, когда купив дом, владелец не сможет им пользоваться, потому что продавцом дома был заключен договор аренды дома, о котором покупатель мог и не знать на момент подписания договора купли-продажи жилого дома. Согласно ст. 770 Гражданского кодекса, в случае перехода права собственности на объект найма, договор найма сохраняет свое действие для нового собственника, если иное не установлено договором аренды дома.

Повлиять на риски при покупке дома могут и судебные процессы. Так, в соответствии с ХПК и ГПК Украины, судом могут быть приняты меры, направленные на обеспечение иска (наложение ареста на имущество). Вследствие принятия таких мер устанавливается запрет на отчуждение дома.

Безусловно, это далеко не полный перечень тех препятствий, которые могут встретиться на пути покупателя жилого дома. Все особенности покупки дома могут быть выявлены только в результате тщательной проверки с учетом конкретных обстоятельств.

Дома, дачи - популярные мошенничества

Ну, а что касается мошенничеств при сделках по продаже домов, то наиболее типичным из них является продажа земельных участков и домов по поддельной доверенности.

Приобретая загородный дом по доверенности, всегда необходимо проверять, во-первых, ее подлинность у нотариуса, а во-вторых, реальность существования доверителя. Здесь нужно связаться с доверителем и проверить, жив ли он, действительно ли выдавал доверенность на продажу дома, по какой причине и т. д.

Прежде всего стоит обратить внимание на то, на каком участке размещен загородный дом. А именно: какое целевое предназначение земельного участка и каков его так называемый правовой статус. Для строительства дома целевое назначение земельного участка должно быть: «для строительства, размещения и обслуживания жилого дома, хозяйственных строений и гаражного строительства»

Что же касается правового статуса участка, то при продаже дома такой участок зачастую уже находится в частной собственности, поэтому далее будем рассматривать только такой вариант. Дом должен продаваться вместе с участком, на котором он находится, однако по двум разным договорам купли-продажи: земельного участка и, соответственно, самого дома.

При покупке дома следует пользоваться теми же правилами, что и при покупке квартиры в городе. Купля-продажа участков регулируется нормами статьи 657 Гражданского кодекса Украины, которая предусматривает обязательное нотариальное удостоверение таких договоров и их государственную регистрацию, чего также требует часть 1 статьи 132 Земельного кодекса Украины. Документом, подтверждающим право собственности на земельный участок, является государственный акт на право собственности на земельный участок.

В случае если акт на право собственности старого образца, то есть не содержит кадастрового номера, то продавцу земельного участка необходимо обратиться в местный орган земельных ресурсов с заявлением о присвоении участку такового кадастрового номера. В результате он должен получить справку о присвоении кадастрового номера

При наличии ограничений на использование земельного участка к экземпляру государственного акта на право постоянного пользования земельным участком или на право собственности на земельный участок, который выдается владельцу или пользователю земельного участка, добавляются копия кадастрового плана и акт перенесения на местность границ зон ограничений

Кроме того, отсутствие или наличие обременений на использование земельного участка подтверждается справкой о наличии или отсутствии запретов и обременений из местного органа земельных ресурсов Госкомзема, а также извлечением из Государственного реестра сделок

Стоит обратить особое внимание на то, что дом вне пределов населенного пункта не может быть признан жилым домом, и право собственности на него не может быть зарегистрировано в местном БТИ. Не говоря уже об отсутствии почтового адреса, инфраструктуры и коммуникаций, и главное — свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество (загородный дом, дача, коттедж).

Часто люди, желающие жить «вдали от городской суеты», решают ограничиться приобретением земельного участка, а дом строить самостоятельно. В таком случае с учетом всех изложенных выше рекомендаций следует принять во внимание следующее:

Разрешительная процедура, необходимая при строительстве дома, в общих чертах определена в Законе «О планировании и застройке территорий», а также Типовых региональных правилах застройки, утвержденных приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 10 декабря 2001 г. № 219, на основании которых утверждаются местные правила строительства

Дома, дачи, коттеджи – основные документы

Каким бы честным и располагающим к себе ни был продавец, как бы усердно вам его ни рекомендовали хорошие знакомые, ни в коем случае нельзя оставлять без внимания документы на дом и землю. В обязательном порядке при покупке загородного дома необходим следующий набор документов:

• Правоустанавливающие документы на дом. Это свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом и акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, если дом был непосредственно построен продавцом. Или же документы, подтверждающие право собственности продавца, возникшее по другим основаниям (договор купли- продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство + свидетельство о государственной регистрации права)
• Технический паспорт на домостроения. Он представляет собой единый документ, в который входят: план земельного участка, экспликация площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений. Документ выдается областными БТИ по месту расположения недвижимости и должен иметь печать соответствующего БТИ.
• Технический паспорт здания (строения) с поэтажным планом на каждое строение, находящееся на участке
• Выписка из домовой книги. Если дом пригоден для постоянного места жительства (ПМЖ), то необходимо наличие выписки из домовой книги о зарегистрированных на данной площади лицах. Даже если покупатель не собирается регистрироваться в приобретаемом помещении, выписка покажет, не покупает ли он недвижимость с обременением в виде семьи из пяти человек.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие право собственности на этот участок. На этот пункт потенциальному покупателю следует обратить особое внимание.

Земельный участок, на котором находится дом, должен быть у продавца не только правильно оформлен, но и обязательно находиться в собственности. Необходимо проверить именно право собственности, а не право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения продавца на указанный участок.

Для этого требуются такие документы, как: свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи (дарения, свидетельство о праве на наследство). А также документы, полученные в результате приватизации земельного участка: постановления главы администрации о предоставлении участка в собственность, свидетельство о собственности на участок.

Кадастровый план земельного участка. Этот документ выдается районными отделами землеустройства по Киевской области и содержит в себе непосредственно план границ земельного участка, а также сведения о категории земель, разрешенное использование участка, нормативная цена участка, площадь, сведения о правообладателях.

Кроме того, любое уважающее себя риелторское агентство при покупке загородного дома проводит стандартную юридическую проверку представленных продавцом правоустанавливающих документов на участок и на дом. Изучаются основания приобретений дома продавцом, отсутствие обременений, запретов, арестов и др.

Продажа дома - договор задатка

Чтобы подтвердить свои намерения купить дом, покупатель должен передать продавцу некоторую сумму денег в качестве аванса. Как же грамотно внести задаток (аванс)? Если дом продает хозяин, то можно отдать деньги под его собственноручную расписку.

Данный документ должен содержать сведения о продаваемом доме, его местоположении, окончательной стоимости и сроках оформления перехода права собственности на имя покупателя. Обязательно следует оговорить в расписке, что произойдет с задатком (авансом), если по каким-либо причинам сделка сорвется.

Однако необходимо иметь в виду, что расписка не самый надежный документ для оформления денежных отношений при продаже дома, и если продавец окажется нечестным, то покупатель распрощается и с мечтой о приобретении данного загородного дома, и со своими деньгами, внесенными в качестве задатка (аванса).

Если продавца представляет агентство недвижимости, оно может предложить покупателю заключить предварительный договор, который в большинстве случаев позволит учесть интересы обеих сторон.

Продажа дома - готовимся к сделке

Процесс подготовки к сделке продажи дома начинается сразу после того, как внесен аванс. Продавец недвижимости начинает собирать пакет необходимых для этого документов, а покупатель должен проверить их подлинность и правильность оформления.

Для совершения сделки необходимо иметь следующие документы:

• свидетельство на дом;
• свидетельство на землю;
• кадастровый план участка;
• справку о нормативной стоимости участка из земельного комитета;
• справку из БТИ о нормативной стоимости дома;
• справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам (получают у нотариуса);
• согласие супругов на продажу и приобретение дома и участка (у нотариуса).

Кроме того, нужно подписать протокол согласования границ надела у соседей, чтобы в дальнейшем избежать межевых споров. Если на участке есть объекты совместного пользования, составляют акт совместного пользования и передачу прав новому владельцу, а также сервитуты на пользование частью участка (проезд, проход через участок, колодец, скважина).

При продаже дома с мебелью до свершения сделки подготавливают и подписывают акт о том, какая мебель остается покупателю.

Иногда продавец, у которого земля в собственности, а дом — нет, предлагает сначала приобрести участок, а потом уже оформить строение. Покупателю надо помнить, что, соглашаясь на это, он берет кота в мешке! Сделку следует проводить только после того, как дом станет собственностью продавца, то есть право собственности на дом следует узаконить!

Если дом приобретают во вновь возводимом коттеджном поселке, то используют различные схемы: иногда сначала оформляют землю в собственность, а затем составляют договор подряда на строительство или договор инвестирования. Существует и другой вариант: заключают договор подряда, а собственником земли становятся, когда достроен дом.

Приобретая загородный дом, следует быть готовым к любым неожиданностям. Поэтому, чтобы не растеряться во время сделки, нужно заранее продумать все этапы своих действий, разобраться с документами, обсудить схему передачи денежных средств покупателем продавцу.

Дома, дачи, коттеджи – непосредственно сделка

Операции с недвижимостью — это довольно сложный процесс, а с загородной недвижимостью — особенно, ведь в работе находятся сразу два объекта: земля и дом на ней

Часто сделка продажи дома проводится в банке, где сумму, за вычетом ранее переданного продавцу задатка, закладывают в ячейку депозитария. Продавец и покупатель дома подписывают договор аренды банковской ячейки, определяющий условия доступа каждого из них. На сегодняшний день законом предусмотрена нотариальная форма договора купли-продажи дома, дачи или коттеджа.

После удостоверения соглашения о продаже дома у нотариуса его необходимо передать в управление регистрационной службы на регистрацию. Через месяц покупатель получает зарегистрированный договор купли-продажи земельного участка с находящимся на нем домом или коттеджем, свидетельство о праве собственности на землю и свидетельство о праве собственности на дом. Вот он и настал, счастливый момент! Коттедж, дом, дача или земельный участок приобретен, и покупателя можно поздравить!

Источник: meget.kiev.ua. При использовании данных материалов - ссылка на сайт обязательна